新築そっくりさん1000万でどこまで？【経験者が語る】失敗しない方法

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だいぶくたびれてきた我が家。「そろそろ建て替えかな？」とも思うけど、気になるのは新築そっくりさん。

結論から言うと、一戸建ての場合、大規模な丸ごと再生はできませんが、メリハリをきかせることで暮らしの質を上げられます。
一方マンションであれば、外装は不要なため全面的なリフォームが可能です。ただ、築古だったり構造によって変わる部分も大きいので、現地調査でまず相場感を知る必要があります。

この記事では1,000万円でどこまでできるのか、その実例とポイントを詳しく解説するので、申し込む前に参考にしてみてください。

そして、リフォーム成功の秘訣は、良い業者の選定に尽きます（以前これを省いて失敗しました）。

リフォームの検討をしているのですが、あらためて「相見積もり」の大切さを実感しました。業者さんによって、提案のアプローチがかなり違う。とにかく雑！というところもあれば、えっそんなことまで調べてくれたの？というところもあり。前者だと、価格的に有利でも頼みたくないなと感じます。

— Kazu SUZUKI (@kz_suzuki) October 5, 2020

相見積もりの際、それぞれの見積書をしっかりと比較することが大切ですが、一般の方は見ただけでは分かりにくいことも多いでしょう。事前にネットで相場を調べて見てください。高過ぎるのは論外ですが、安過ぎるのも手抜き工事をされるリスクがあるので避けるべきです。#リフォーム #見積もり比較

— ヤマダ＠リフォーム業界歴13年 (@yamada_reform) January 19, 2024

今でも「あの時、他の選択肢も検討していたら…」と思うので、そうならないために無料のリフォーム会社紹介サイトをうまく使うのはおすすめです。

これらの情報を踏まえて、あなたの最適なリフォーム計画をサポートします！

【基本情報】そもそも新築そっくりさんとは？

「新築そっくりさん」の基本情報からお伝えするので、興味のある方だけ読んでください。

＞＞次の「新築そっくりさん1,000万円でどこまでできる？」までスキップする

「新築そっくりさん」は住友不動産が提供する「まるごと再生」リフォーム

新築そっくりさんは、住友不動産が1996年から提供している、住宅まるごとリフォームのトップブランドです。

これまでの実績は、なんと累計17万棟以上！

このサービスが生まれたきっかけは、1995年の阪神・淡路大震災。

「建て替えよりも安く、地震に強い家にできないか」という想いから始まりました。  

ポイントは、ただ古くなった部分を直すリフォームとは異なり、家の基礎や骨組みは活かしながら、家一軒をまるごと新築のように「再生」すること。  

全て解体するわけではないので、建て替えに比べてゴミもCO2もぐっと減らせる。環境にも優しいし、家の寿命も延びる。

まさに、今の時代に合った考え方といえます。

【どこまで？】新築そっくりさん1,000万円でできること

「予算1,000万円」と言っても、お住まいが戸建てかマンションか、そして家の状態によって、できることの範囲は大きく変わってきます。

戸建ての場合

1,000万円の予算は「気になる部分をまるごと一新し、暮らしの快適さを格段にアップさせる」ための、効果的な金額です。

想定条件（目安）

• 延床面積：30坪以内
• 構造：木造
• 築年数：30年以内

できること一覧

• 暮らしに合わせた間取り変更
  キッチンとリビングの導線など！
• 水まわり4点セットの一新
  生活を快適に！
• 内装リフレッシュ
  気になる汚れや壁紙の剥がれ落ちも刷新！
• 外壁塗装・屋根の部分メンテナンス
  家の顔が明るくなる！
• 部分的な性能アップ
  窓のサッシ交換などの断熱・省エネ対策
  筋交いや耐力壁追加などの耐震補強

これらは標準グレードが基準です。築年数や面積にもよりますが、多くの方が生活のメイン空間をリフォームされますよ。

難しいこと
（根本的な構造に関わる範囲）

• 大規模な間取り変更（スケルトンリフォーム）
• 根本的な耐震・断熱改修

大規模修繕（一棟まるごと）だと、新築そっくりさんの場合、1,500万円からが目安になってきます。

つまり1,000万円リフォームとは、「家全体を平均的に良くする」のではなく、「暮らしの中心となる場所」や「長年の悩みの種だった箇所」に投資を集中させ、住まいの満足度を最大限に高める、メリハリの効いた選択肢と言えます。

マンションの場合

マンションは外壁工事が不要な分、「内装・水まわり・間取り変更」に予算を集中投下できます。

できること一覧

• 内装の全面リニューアル
  壁紙・フローリング・ドアの交換
• 水まわり設備の交換
• 間取りの変更
  和室をなくしてリビングと繋げる、収納拡張など  
• 造作家具の設置
  壁面収納やワークスペースで、空間を有効利用・TVボードなど
• 内窓設置
  二重サッシで断熱・防音性能アップ

構造上・規約上できないこと

マンションには共同住宅ならではの制約があります。

• 外壁・屋根工事
  共用部分のため不可
• 窓サッシ本体の交換
  管理組合の許可が難しいことも。内窓設置はOK
• 構造壁の撤去
• バルコニーの工事
• 水まわり位置の大幅変更
  配管ルートは動かせない

マンションの場合は、管理組合に申請して進める手順から始まり、スケルトンリフォームで「住空間の質」を大きく改善できます。

言い換えれば、1,000万円は「まだ使えるから」と我慢してきた部分を、本当に望む快適な空間へと一新させるための予算です。
全ての悩みが一度に消えるわけではありませんが、毎日の「小さなストレス」が「大きな満足」に変わるインパクトは絶大です。

そして限られた予算をどう配分するか。ここからが、リフォーム計画で一番楽しくて、一番悩むところかもしれません。

【概算】1,000万円リフォームの工事範囲と費用感

1,000万円は、家全体を「そこそこ」にする予算ではなく、暮らしの「一等地」を最高に心地よい場所へと劇的に変えるための、最もコストパフォーマンスに優れた選択肢です。

具体的に叶えたいご希望はすでにありますか？

大切な予算を最大限に活かすためには、工事に使える金額の中から、優先順位をつけていくことが大切です。

予算1,000万円のときの、新築そっくりさん費用内訳の目安

こちらは、新築そっくりさんに支払う総額1,000万円が、どのように分配されるかを示した一例です。

費用項目	内容例	割合の目安	1,000万円の概算 (※超概算)
工事費	設備交換・内装・塗装など、実際の施工費	約50～65%	500万～650万円
現場管理費・ 諸経費	プランニング、現場監督人件費、事務手数料、会社利益など	約15～25%	150万～250万円
仮設・養生費	足場、養生シート、仮設トイレ、廃材処分費など	約5～10%	50万～100万円
下地補修・ 構造補強費	壁・床・屋根などの目に見えない部分の劣化修繕、部分的な柱の補強など	約5～15%	50万～150万円
設計・ デザイン料	※プランによる	約2～8%	20万～80万円

※地域や担当によって見積もりの出し方が全然違うので、リフォームにかかる費用内訳の一般例として参考にしてください。

直接工事費（500万～650万円）

実際にキッチン本体や壁紙、職人さんの人件費など、物や工事そのものにかかる費用です。

その他工事費+経費（350万～500万円）

構造補強費や現場監督の人件費、会社の利益、事務所の家賃、広告費など、工事を進めるための管理・運営費用です。

つまり、総費用1,000万円のリフォームでは、実際に工事に使えるお金は500万～650万円程度であり、その予算内でやりくりする必要がある、というのが現実です。

そのため、後から「あれもこれも諦めなければ…」とならないよう、リフォーム会社数社から同一条件で見積もりをとって比較してみてください。
何を優先すべきかを一緒に考え、最適な配分を誠実に提示してくれる会社が見えてきます。

築年数でも変わる！1,000万円リフォームの現実ライン

そして、ご自宅の築年数によっても実現可能なラインが変わってきます。

どうしても古くなるほど、目に見えない部分の補修・補強が優先されます。あくまで目安にはなりますが、下の表も確認してみてください。

築年数	内装 （壁・床・建具）	水まわり	外装 （屋根・外壁）	構造・断熱	総合評価
◎ 築20年	ほぼ全面の刷新が可能	最新設備への一新が可能	部分的な塗装や補修は予算内	必要性は低いが、床下などの点検は推奨	希望の多くを実現できる可能性が高い ※広さによる
築30年	全面刷新は難しく、場所を絞る必要あり	設備一新は可能だが、配管の状態確認が必須	塗装メンテナンスの優先度が高い	劣化状況により部分的な補強を検討すべき	内装か外装、どちらかに重点を置く戦略が必要
△ 築40年超	大規模な変更は限定的。 補修が中心になる可能性	配管更新を含めた全面的な交換が必須	全面的な張替えや葺き替えも視野に入れるべき	旧耐震基準の場合、耐震補強工事が最優先	目に見えない構造部分の補強・修繕で予算の大半を占める可能性が高い

特に築30年を超えてくると、見た目のリフォームと同じくらい、あるいはそれ以上に、家の寿命を延ばすためのメンテナンスが重要に。

そのため、1階のリノベーションに集中する、という部分リフォームを選ぶ方も増えています。予算とのバランスが大切ですよね。

では、「新築そっくりさん」の場合、1,000万円の予算で具体的にどのような工事が可能なのか見ていきます。

【事例】1,000万円リフォーム成功例から学ぶ

「新築そっくりさん」と「他のリフォーム会社」両方のケースを比較していきます。

戸建て事例①：新築そっくりさん公式1,000万円事例

公式サイトの事例を見ると、500万円～1,000万円で耐震補強や住宅設備の全面的な一新、間取り変更まで含んだリフォームが可能とされています。

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リフォーム内容

• 構造補強
• 住宅設備：すべて一新
• 内装：一部改装
• 間取り：一部変更
• 外壁：一部補修
• サッシ：一部交換
• 屋根：なし※予算オーバーのため不可

リフォーム後

和室とダイニングが合体したことで、家族みんなでくつろげる広々としたLDKに。キッチンも対面型に変更し、老朽化が気になっていたお風呂、洗面、トイレの水まわりも一新しています。

築年数や広さ、費用の内訳やビフォーアフターの写真はないため詳細はわかりませんが、公式見解として参考にしてください。

戸建て事例②：新築そっくりさんで暗い閉鎖的な家がリゾート空間へ

続いてsuumoリフォームからご紹介。

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＼間取り／

リフォーム内容

費用	969万円
費用概算	標準工事：5,845,000円 オプション工事：2,771,000円 諸経費：604,000円 消費税：461,000円
築年数	18年
面積	111.50㎡
工期	50日

新築そっくりさんの場合、「標準工事」と「オプション工事」という分け方が特徴です。

吹き抜けの造作やデザイン性の高い内装材など、施主の希望を叶えるための「オプション工事」に約277万円（全体の約29%）もの予算が充てられています。

これは、デザインへの強いこだわりを実現するための費用配分と言えるでしょう。

この点は、まさに「新築そっくりさん」が提供するオーダーメイド感覚のリフォーム（標準工事にオプションで希望を上乗せしていく）の特性を如実に示しています。

ポイント

• 耐震補強はしていない模様
• 予算をデザインや内装の機能性向上に集中できた

1,000万円で達成できたこと

• 「吹き抜け」の新設
  暗く閉鎖的だった空間が、光あふれるリゾートホテルのような開放的なLDKに生まれ変わりました。
  これはまさにデザインの力で資産価値と満足度を最大化するアプローチです。
• 居住空間の質を追求
  969万円という予算のほぼ全てが、「理想の空間」を創り上げるための費用に充てられています。
  

耐震補強のような「守り」の投資ではなく、暮らしを豊かにするための「攻め」の投資と言えるリフォーム例です。
もし全体を「新築そっくり」にリフォームする場合には、予算を超える可能性が高いことがわかります。

＞＞新築そっくりさんと他のリフォーム会社の違いまでスキップする。

戸建て事例③：他のリフォーム会社で家族集う広々空間&床暖房と内窓で快適性UP

こちらもsuumoリフォームからご紹介。

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＼after／

＼間取り／

リフォーム内容

費用	988万円
費用概算	仮設・解体工事：660,000円 木工事：2,560,000円 建具工事：677,000円 内装工事：970,000円 住宅設備機器：4,000,000円 その他工事：1,013,000円
築年数	18年
面積	63㎡
工期	40日

こちらの事例の場合、「住宅設備機器」が全体の40%と多くを占めています。

これは、キッチン、バス、トイレといった日常的に使う設備のグレードや、床暖房のような快適性能を高める設備にしっかりと投資していることがわかります。

諸経費は明記されていないので、その他工事に含まれているかもしれません。

ポイント

• 施主が住みながら工事だった
  ※新築そっくりさんでも可能
• 申請書類の作成など煩雑な手続きの親身なサポートもあった

1,000万円で達成できたこと

• 一度内装を骨組みまで解体するスケルトンリフォーム実施
  その上で床暖房の設置や内窓追加をしています。
  冬の寒さ対策や省エネに直結する重要な工事で、日々の暮らしの快適性を根本から引き上げています。
  耐震補強&断熱も実現し、バリアフリー&ヒートショック対応で老後も安心。
• 暮らしの変化に対応する設計
  「家族や親戚が集まれるように」という要望に応え、1階の間取りを全面的に見直し、広々としたLDKを実現。
  置きたいと思っていたお仏壇も壁一面のリビング収納に組み入れました。
  

この事例は、デザイン性を高めつつも、家族が末永く快適に暮らすための「性能向上」「間取り変更」に重きを置いています。暮らしを支える「快適価値」への投資と言えるでしょう。

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マンション事例：新築そっくりさんでスケルトンリフォーム

こちらもsuumoリフォームからご紹介。

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＼after／

＼間取り／

リフォーム内容

費用	1,034万円
費用概算	標準工事：6,560,000円（約63%） 内装オプション工事：2,150,000円（約21%） 諸経費：870,000円（約8%） 消費税：760,000円（約10%）
築年数	36年
面積	68.25㎡
工期	2ヶ月半

費用内訳を解体

「標準工事費」が全体の約3分の2を占めていることから、ここに、配管や電気系統の更新、壁や床の下地処理など、住まいの性能と安全性を確保するための不可欠な工事が含まれていると考えられます。

一方で、「内装オプション工事費」の約21%は、施主の個性やこだわりを反映させるための費用です。

よりグレードの高いキッチンカウンター、趣味部屋の床材、造作家具など、ライフスタイルを豊かにするための選択がここに含まれます。

1,000万円で達成できたこと

• スケルトンリフォームで大幅な間取り変更を実現
  老築化した設備や間取りを一新。
  配管交換や断熱材を施すなど暮らしやすさも向上しています。
  マンションでは難しい自転車のメンテ場所もばっちりです。
• 夫婦2人の生活に合わせた改革
  ご夫婦の会話が弾むオープンキッチンで暮らしに彩りを添えることにも成功。

夫婦二人の生活に最適化された、機能的な住まいを創り出すことに成功している好例です。

マンションの費用について詳しく知りたい方は新築そっくりさんのマンション費用記事もお時間ある時にどうぞ。

【比較】事例から分かる新築そっくりさんと他のリフォーム会社の違い

同じ約1,000万円の予算でも、お金のかけ方が大きく異なります。下の比較表を見ると、どこに重点を置いているかが一目瞭然です。

【費用比較表】

会社	費用項目	金額	割合
新築そっくりさん	オプション工事	2,771,000円	28.6%
	標準工事	5,845,000円	60.3%
	諸経費	604,000円	6.2%
	消費税	461,000円	4.8%
	合計	9,690,000円	100%
他会社	住宅設備機器	4,000,000円	40.5%
	大工工事	2,560,000円	25.9%
	その他工事	1,013,000円	10.3%
	内装工事	970,000円	9.8%
	建具工事	677,000円	6.9%
	仮設・解体工事	660,000円	6.7%
	合計	9,880,000円	100%

ポイント① 新築そっくりさん：『デザイン性』への投資

新築そっくりさんの特徴は、「オプション工事」に約29%もの予算が充てられているところ。これは吹き抜けの造作やデザイン性の高い内装材など、理想の空間を演出するための『デザイン』への投資です。

標準工事で基本性能を確保しつつ、残りの予算でどこまで理想のデザインに近づけるか、という考え方です。

ポイント② 他のリフォーム会社：『機能性』への投資

一方、他のリフォーム会社では「住宅設備機器」が全体の40%を占めています。

これはキッチンやお風呂のグレードアップ、床暖房の設置といった、日々の暮らしを支える『機能』や『快適性』を重視した投資です。毎日使う設備の性能を高めることで、生活の質を直接的に向上させることを目指します。

新築そっくりさんと他のリフォーム会社の違いまとめ

この比較だと、新築そっくりさんは間取りや内装メイン、朝日住宅（他のリフォーム会社）は性能UPも含めたバランス型と言えます。

このように、同じ予算でも「何に価値を置くか」で全く違う家づくりになりますよね。これが、1,000万円予算の場合のメリハリになってきます。

ぜひ、ご自身の理想の暮らしを想像してみてくださいね。

そんな時は、無料で相談できるサービスがあるので、利用してみてください。何もわからないところから自宅でスキマ時間に申し込みでき、情報収集できるのでとても便利です。

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【理由】新築そっくりさんが選ばれる3つの安心

では、新築そっくりさんはなぜ多くの方に選ばれるのか？

理由は、大手ならではの「3つの安心」にあります。

【注意点】新築そっくりさんリフォームで気をつけたい4つのリスク

「新築そっくりさん」の最大の魅力は、追加費用の心配がない「完全定価制」ですよね。

私も最初は「これなら安心！」と思っていました。しかし、このシステムには知っておいてほしい注意点もあります。

「完全定価制」が適用されるのは、あくまで契約時に定められた「標準仕様」の工事範囲内です。

①：標準仕様とオプション工事の境界線

例えば、もし「やっぱりキッチンの天板は天然石にしたいな」「床は無垢材にしたい」といった希望を出した場合、それらは「オプション工事」となり、標準価格に上乗せで追加費用が発生します。

②：定価制&大手ゆえの高価格帯

新築そっくりさんは「定価制だから安い」というわけではなく、あくまで建て替えとくらべると費用を抑えられるサービスです。

実際に工事をするのは下請け業者のため、中間マージンや大手ゆえの莫大なコストも見積もりに乗ってきて、地元の優良工務店と比べると2～4割は割高になる側面を持っています。

さらに、新築そっくりさんの場合は定価制のため、何かあったときの保険料もあらかじめ上乗せされており、他の大手より利益率が高いのも特徴です。

不動産デベ大手5社の営業利益率の推移を並べたもの。
各社とも5年前に比べて営業利益率が上昇しています。
大手デベといっても各社で事業構成や強い事業が異なるため当然利益率も異なるのですが、住友不動産は跳びぬけて利益率が高いです。 https://t.co/L61KhQXXpO pic.twitter.com/1q9oZPIBfG

— Dotti (@Dotti781) June 5, 2025

③：解体後に発覚する構造体の劣化や老築化のリスク

そして、これが最も深刻な問題になりがちなのですが、リフォームは「解体してみないと分からない」部分が必ず存在します。

特に築古戸建ての場合、壁や床を剥がしてみて初めて想定外の問題が見つかることも。  

こうした家の躯体に関わる補修・補強工事は、多くの場合「標準工事」には含まれておらず、高額な追加費用として請求される可能性が高いです。

新築ｿｯｸﾘさんに解体中追加費用請求されました

理由はうちのモルタルが特殊だそう

契約の窓サッシ交換をやりたいならもっと金を出せと言われました

看板の「安心定価制」嘘。2023.04引渡済。https://x.com/teikadewanai

この「定価制の安心感」と「不測の事態による追加費用のリスク」のギャップも、「新築そっくりさん」で失敗しないために最もおさえておきたいポイントです。

新築そっくりさんの注意点については、＞＞新築そっくりさんのデメリットとは？記事に詳しくまとめています。

④：「大手だから安心」は本当？評判まとめ

新築そっくりさんのような大手ブランドなら安心だろう。と思いたいですよね。

でも、だいたいどんな会社にも光と影があります。新築そっくりさんの場合は、大まかにまとめると下記のとおりです。

ポイント	良い口コミ	気になる口コミ
料金	定価制で追加料金の心配が少ない。 予算計画が立てやすい。	建て替えと変わらない費用になることも。 他社と比べると割高。
品質	大手ならではの総合的な提案力とブランドへの安心感。 アフターサービスがしっかりしている。	工事は下請け業者に依存するため、品質にばらつきが出る可能性。 仕上がりに不満が残るケースも散見される。
サポート	担当者が親身で相談しやすい。 仮住まいのサポートが手厚い。	担当者によって対応の質に大きな差がある。 契約後に工事の進捗が遅れる場合があるとの指摘も。

どんな会社にも言えることですが「大手だから絶対安心」とは一概には言えないことがわかります。

結局、家づくりは「会社」という大きな看板と契約するようで、実際には「担当者」や「職人さん」という『人』と進めていくものなので…。

こればっかりは、実際に複数の会社と話してみないと、本当に自分に合ってるか分かりません。

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【鉄則】1,000万円リフォームで失敗しないためのポイント5つ

新築そっくりさんの注意点をおさえたら、そもそもリフォームで失敗しないための鉄則もお伝えします。

①：予算配分の優先順位を決める

夢とともに膨らむ費用…。「外観？水まわり？間取り？」何を重視するか決めることが成功のカギです。

②：諸経費・追加工事を見込む

解体・仮住まい・追加工事でも費用は膨らみやすいです。

諸経費として10〜15％は確保しておくこと、追加工事の可能性を鑑みて20％はかかる可能性を見込んでおくと安心です。

リフォーム工事費以外が案外かかるため、見積もりはしっかり内訳をチェックして、良い担当者か見極めてくださいね。

見積もり時のチェックポイント

• 外構やカーポートは含まれているか
• 標準仕様とオプションの境目をしっかり細かく記載してもらう
  （新築そっくりさんの場合）
• 解体後の追加費用リスクについても明記されているか

③：マンション管理規約で制限が出るか確認

リフォーム契約前に管理組合へ確認し、リフォーム会社に規約を渡して可否を確認しましょう！

④：補助金・減税制度を活用すればさらにお得に

• 断熱改修：住宅省エネキャンペーン対象
• 耐震改修：自治体の補助金（最大100万円前後）
• 固定資産税の減額措置など

リフォームによっては、国や自治体から補助金が出たり、税金が控除されする制度が利用できます。

詳細は、国土交通省：住宅リフォームの支援制度で確認できるので要チェック。

使える制度を網羅的に知りたい方は、
【2025年版】新築そっくりさん補助金で費用カット！申請ガイドと注意点で分かりやすく解説しているので、参考にしてみてください。

⑤：新築そっくりさんと他のリフォーム会社の得意分野を把握する

「見えない部分のリスク」や「人との相性」といった不確定要素を乗りこえ、失敗を防ぐ方法がこちら。

3～4社から相見積もりをとり比較検討するのがリフォーム成功への鉄則です。

相見積もりの目的は価格比較だけでなく、複数の専門家に自宅を診断してもらう「家の健康診断」。ネットの情報だけでは分からない実際のところが見えてきます。

一社の提案だけだと、その会社が得意な工事に話が偏ってしまう可能性もあります。

複数の専門家の視点を得ることで情報が整理され、方向性も見えてきますよ。

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【FAQ】新築そっくりさんの1,000万円リフォームでよくある質問

【まとめ】新築そっくりさんのリフォーム1,000万円プランを成功へ導くために

1,000万円あれば、新築そっくりさんをはじめとする各社で大規模リフォームが可能です。

ただし、予算オーバーや追加費用、仕上がりの不一致といった失敗を防ぐには、どうしても複数社比較が欠かせません。

ポイントは、優先順位を明確にし、力のある担当者と完成イメージを共有すること。

あなたの理想の暮らしを叶える第一歩として、ぜひ参考にしてみてくださいね。

補助金や減税制度も活用しながら、信頼できる会社と一緒に理想のリフォームを実現しましょう！

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