再建築不可リフォームはどこまで可能？新築そっくりさんの対応と法改正後の選択肢

再建築不可物件にお住まいで大規模リフォーム希望の場合、テレビCMでもお馴染みの「新築そっくりさん」に期待されるのは、当然のことです。建て替えができない再建築不可物件において、リフォームは「唯一の選択肢」ですよね。

そこでまず結論から。本記事でお伝えたい大切なポイントは3つです。

再建築不可物件のリフォームを検討していて「信頼できるところに頼みたい」「できれば費用は安く抑えたい」と考えるなら、新築そっくりさんで対応できたとしても、他にも2～3社から見積もりをとり、比較してからリフォーム会社を決めるのがおすすめです。

リフォーム会社ごとに得意な工事があるので、再建築不可や大規模リフォームが得意で、あなたが今回やりたい工事を最も得意としている会社に依頼できますよ。

審査が厳しく優良業者のみが加盟できる一括見積もりサービスで各社から提案を受け、比較しながら理想のリフォームを追求していきましょう。

さらに、この記事を読み終える5分後には、法改正後の状況と「新築そっくりさん」の対応に関する情報もクリアになるはずです。

再建築不可物件のリフォームはどこまで可能？建築確認が不要な工事一覧

まずは基本となる、一般的なリフォームの方法から。

結論から言うと、「建築確認申請」が不要な工事であれば、リフォームは可能です。これは「大規模な修繕」に該当しない工事を指します。

具体的には以下のようなリフォームが、当てはまります。

これらの工事だけでも、住まいの快適性や安全性は大きく向上します。

例えば、毎日使うキッチンやお風呂、トイレといった水まわりの設備が最新になると、快適さは格段に向上します。

また、汚れが気になる壁紙を張り替えたり、床材を新しくしたりするだけでも、お部屋の雰囲気はガラリと変わります。

さらに、外壁や屋根の塗装は、見た目を美しくするだけでなく、建物の耐久性を高める効果も期待できます。

耐震性が心配な場合は、主要構造部の過半に及ばない範囲での部分的な補強工事であれば、建築確認申請不要でリフォームできるケースが多いです。

これらの小規模な修繕や改修は、大規模リフォームに比べて費用も抑えられますし、工期も短く済むことが多いので、現実的な選択肢として検討する価値は十分にあります。

比較・検討するのは大変ですが、優良一括見積もりサイトを利用すればお断り代行もあり、後々の気まずさもゼロ。無料で完成保証もついてくるので活用してみてくださいね。

【注意点】2025年法改正で「建築確認申請が不要な範囲」は狭くなった

2025年4月の建築基準法改正。この変更がどのような影響を与えているのか。

答えは、「建築確認申請が不要な範囲のリフォームは可能。しかし、その範囲は狭くなった」です。

ポイントをおさえて、順番に解説していきます。

法改正の核心！リフォームに影響大の「4号特例」縮小

「4号特例」というのは、これまで比較的小規模な木造住宅（4号建築物）のリフォームや新築の際に、建築確認申請の手続きが一部簡略化された優遇ルールのことを指します。
しかし、この特例の対象範囲が、今回の改正で狭められました。

つまり、今までなら建築確認申請なしでできたリフォームも、必要になるケースが増えた、というのが最大の変更点です。

建築確認申請が必要になるリフォーム

そして再建築不可物件は、接道義務を果たしていないなど、現行の建築基準法に適合していないため、建築確認申請をしても許可を得られません。

あなたの再建築不可物件はどのタイプ？簡単セルフチェック

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※建物の正確な構造、高さ、お住まいの地域（防火地域など）によって異なります。

なぜ新築そっくりさんは再建築不可物件のリフォームができないのか？

「新築そっくりさん」の基本は、家の骨格だけを残す「スケルトンリフォーム」です。これは法的に「大規模の修繕」にあたり、「建築確認申請」が必須です。

そのため、再建築不可だと原則として「新築そっくりさん」のような大規模リフォームサービスを利用するのは難しいと考えるのが現実的です。実際に、同様の物件で問い合わせたものの、断られたというケースも耳にします。

※公式見解はありませんが、物件の状況は千差万別のため、一律の方針を打ち出すのは困難という背景もあるかもしれません。

ただ、部分リフォームなら可能ですし、物件の状態や担当営業の手腕によっては対応できるケースもゼロではありません。

新築そっくりさんの費用と「定価制」の注意点

もし新築そっくりさんに依頼するなら、費用について知っておいてほしい注意点もあります。

費用は新築同等かそれ以上になる可能性

「新築そっくりさん」は「建て替え費用の50～70％」を謳っていますが、実際には一般的なリフォーム会社より2~4割は高い傾向があります。

特に、オーダーメイドのプランニングで要望を詰め込んだり、オプション工事が追加されたりすると、最終的に新築の建て替え費用と同等の金額になるケースも報告されています。

「定価制」とトラブルの可能性

たしかに、契約後に追加費用が発生しない「完全定価制」は大きな魅力です。

しかし口コミでは、契約後に「オプション」や「契約外の事態」として追加料金を請求されたり、営業担当者との「口約束」が守られなかったりといったトラブルも報告されています。

予期せぬ不具合や対応が発生しやすい再建築不可物件では、こうした契約外の工事や費用をめぐるトラブルに発展するリスクが通常より高いと考えられるため、注意が必要です。

新築そっくりさんは、下記の業者紹介サイトの加盟店です。アドバイザーに新築そっくりさんを検討したいと伝えれば、一緒に他にも数社紹介してくれるので他社比較も一発。

自エリアの新築そっくりさんの評判なども確認でき、不安を減らしながら効率的に情報収集ができますよ。

【専門家と進む道】建築確認申請を「通して」大規模リフォームを叶える特例措置

そしてもう一つ「通常は通らない建築確認申請を、認定を得ることで可能にする」という方法もあります。

巷では断片的な情報が様々飛び交っていますが、わかりやすく解説していきますね。

再建築不可でも確認申請がとおる建築基準法の新規定「137条の12第6項」

この新規定の肝は、市区町村や都道府県といった特定行政庁に、いわば「特別な許可証」を発行する権限が与えられた点にあります。

というのも、この「認定」というお墨付きを得られれば、再建築不可物件でも建築確認申請へと進めるからです。

これは「適切に手入れすれば、まだまだ使える家を眠らせておくのはもったいない」という方針で、再建築不可でも条件をクリアすれば建築確認申請へ進める＝大規模リフォームができる、というものです。

3つのハードルをクリアする必要がある

利用するためには、まず3つの壁をクリアする必要があります。

• 工事の範囲は「大規模リフォーム」限定
  この制度が使えるのは、あくまで「大規模の修繕」または「大規模の模様替」だけ。
  「増築」や「改築」は対象外です。
  ちなみに「大規模」とは、建物の骨格となる柱や壁、屋根といった主要構造部の半分以上を工事するような、本格的なリノベーションを指します。  
• 建物の「用途変更」には制限あり
  原則として、工事によって建物の用途は変えられません。
  ただし、例えばオフィスだった建物を自宅にするような、利用者の数が増えないと見込まれる変更は例外的に認められることがあります。
• 「申請」が必須
  この制度は、物件の所有者自身が、役所に申請手続きを行う必要があります。

大きく分けて2種類の費用が発生します

この一連の作業は、無料ではありません。

• 行政手数料（役所に支払う費用）
  • 特定行政庁に「認定」を申請するための審査料です。
  • 費用の目安：約2万7千円～3万円 
• 専門家報酬（建築士に支払う費用）
  • 認定を得るための専門的な書類の作成や、行政との協議を建築士に依頼するための費用です。
    こちらが費用の大部分を占めます。
  • 費用の目安：約15万円～50万円  

合計すると、認定を取得するまでの段階でおよそ18万円～53万円程度の費用を見込んでおく必要があります。

最後の関門は、役所の「総合的な判断」

認定が下りるかどうかの最終判断は、特定行政庁の「裁量」に委ねられています。

その判断基準は「交通上、安全上、防火上、および衛生上支障がない」と認められるかどうか。数値基準ではなく、ケースバイケースです。

リフォーム計画とその後の建物が、周辺環境や利用者にとって本当に安全かどうかを、総合的に判断されます。 

そのためには、説得力のある計画書や説明資料を作成できる、経験豊富な建築士の存在が不可欠です。

自治体のクセを知る、地域に根差した専門家の知見が、これまで以上に価値を持ちます。

まずはsuumoリフォームなど、アドバイザーの無料相談を利用して、「再建築不可のリフォームで何がどこまでできるのか」を確認するのもおすすめです。

次に「再建築不可に強いリフォーム会社」をピックアップしてもらい、あなたと同じ悩みを解決してきた複数のプロから見積もりを取り、比較してください。一社だけだと、残念ながらその金額の妥当性を判断できません。

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お断り代行もあるので、後々の気まずさストレスもなし。はじめてでも簡単に相見積もりをとれますよ。これで先の見通しも立てられるようになります。

リフォームだけでなく「売却」という選択肢も

「再建築不可物件だし、売れるはずがない」と思っていませんか？実はそうでもないんです。ご自身では活用が難しくても、本当はご自宅は「宝の原石」かもしれません。

専門の買取業者は、隣地と合わせて開発したり、独自のノウハウで再生することで、あなたが知らない価値を見出すプロです。リフォームにかかる数百万円の費用を、新しい土地や家の頭金に変えることも夢ではありません。

そういった、再建築不可物件を専門に買い取ってくれる不動産業者も年々増えてきています。それだけ困っている方が多いこと、土地活用の有効性が高まっているということですよね。

おすすめは幅広い分野で事業を行っていて、実績豊富・相談しやすく・顧客満足度の高い会社。売却をご検討されていなかったとしても、情報収集かねて査定額の提案を受けてみるのがおすすめです。

ご自宅の本当の価値を知ることも、判断の一助になります。

大切なのは、「もし売却したらいくらになるのか」という客観的な事実を知り、リフォーム費用と比較すること。その情報も、あなたの判断を力強く後押ししてくれます。

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【補足資料】さらに詳しく知りたい方へ
「再建築不可」の法律知識

そもそも「再建築不可物件」について知っておきたい方向けへ解説していきます。

なぜ「再建築不可」になるの？最も多い原因は「接道義務」違反

「再建築不可物件」とは、「今建っている建物を取り壊して更地にしたとしても、現在の法律のルールでは、もう一度その場所に新しい家を建てられない土地（またはその上に建つ家）」のことを指します。
最も一般的な原因は、建築基準法で定められた「接道義務」を守れていないケースです。

「接道義務」ってどんなルール？私たちの安全を守る大切な決まりごと

接道義務とは、建物を建てる敷地は「幅4メートル以上の道路に、2メートル以上接していなければならない」という建築基準法（第43条第1項）で定められたルールです。

接道義務違反だと、なぜ新しい家が建てられないの？（建築確認申請の仕組み）

もし、あなたの土地が現在の「接道義務」の基準を満たしていなければ、その土地は「現行の法律の基準では、新たに家を建てるには不適格な土地」と判断されてしまいます。

そのため、建築確認の申請をしても許可が下りず、結果として新しい家を合法的に建てられないのです。

これが、「再建築不可」と言われる状態が生まれる仕組みです。

昔は今ほど厳しい規制がなかったり都市計画が未整備だったりしたので、現在の接道義務を満たしていないものが少なくありません。
今すぐ取り壊す必要はありませんが、一度取り壊して更地にしてしまうと、「現在の法律ではもうここには家を建てられませんよ」ということになってしまうのです。

再建築不可物件が抱える主なリスク

さらに、再建築不可の物件を持ち続けるにあたって、いくつか知っておきたいリスクがあります。

これらのリスクを理解した上で、どのように対処していくかを考えることが、再建築不可物件と向き合う上での第一歩となります。

そもそも「建築確認（確認申請）」とは？費用はいくらかかる？

これまでに何度も登場している「建築確認申請」という言葉ですが、これが再建築不可物件のリフォームを考える上で、最も重要なキーワードになります。

どんな時に建築確認申請が必要になるの？

「建築確認申請」とは、建物を新築する場合だけでなく、一定規模以上の増築、改築、移転、または大規模な修繕・模様替え（リフォーム）を行おうとする際に、その計画が建築基準法や関連する都市計画法、消防法などの法令に適合しているかどうかを、工事を始める前に審査してもらうための法的な手続きのことです。

建築確認申請にかかる費用は？

建築確認申請にかかる費用は、大きく分けて2種類あります。

1. 申請手数料

自治体や民間の指定確認検査機関に支払う手数料です。建物の規模（延べ床面積）によって金額が定められています。

• 費用の目安：数万円〜十数万円程度
  • 一般的な住宅の規模（100㎡〜200㎡）であれば、3万円〜10万円前後が目安です。

2. 専門家への報酬（設計・代行費用）

建築確認申請は、建築士の資格を持つ専門家（設計事務所やリフォーム会社など）に依頼するのが一般的です。その際に、書類作成や図面作成の代行費用が発生します。

• 費用の目安：15万円〜50万円程度
  • リフォームの規模や内容、構造計算の要否などによって大きく変動します。
  • どこまでの業務を依頼するかによっても費用が変わるため、事前に複数の会社から見積もりを取ることをおすすめします。

よくあるご質問（FAQ）

まとめ：再建築不可物件のリフォームは専門家と慎重な計画が成功の鍵

再建築不可物件のリフォーム、特に「新築そっくりさん」をご検討の方に向けて、2025年の建築基準法改正がもたらしている影響や、知っておくべき大切なポイントについて、詳しくお話ししてきました。

もし「この家に住み続けたい」と願うなら

再建築不可物件のリフォームには、2つの方法があります。

どちらも国が認めた合法的な方法です。まずは専門家への相談から始めてみてくださいね。

「信頼できるリフォーム業者に依頼したい」「なるべくリフォーム費用を安く抑えたい」と考えているなら、新築そっくりさん以外にも2～3社へ見積もり依頼をして、比較してからリフォーム会社を決めるのがおすすめ。

もし新築そっくりさんでもしできなかったとしても、再建築不可に強いベストパートナーは必ずいます。

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まずは、ご自身の資産が持つ価値を、客観的な数字で知ることも重要です。リフォームする場合と比べることで、次の選択肢を大きく広げてくれます。

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悩ましいあなたの家づくり、そして未来づくりの一助になりますように。